פסק-דין בתיק ע"א 45221-02-11

1.         ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום (כב' השופט א. רומנוב), אשר קיבל את תביעת המשיב והורה על הוצאת צו מניעה רחב כנגד המערערים שעניינו פעולות בשטח שיכונה "שטח המחלוקת", הנמצא בכפר שרפאת. בית-המשפט קמא גם קיבל באופן חלקי תביעה נגדית (שתי התביעות אוחדו), כאשר קבע כי הסכם המכר בין המערערים למוכרי חלקת קרקע, אשר שטח המחלוקת מהווה חלק ממנה, הופר, ולפיכך פתוחה הדרך בפני המערערים לתבוע בגין נזקיהם על הפרה זו.

  2.         נקדים כמה עובדות רקע שאינן שנויות במחלוקת. ראשיתו של הסכסוך נשוא ערעור זה בעסקת מכר מקרקעין אשר נכרתה בשנת 1994 (להלן: "עסקת 94'") בין המערערת לבין יורשי המנוח אברהים עיאד ז"ל (להלן: "היורשים") שהיו בעלים משותפים, מכוח ירושה, של חלקת קרקע (להלן: "החלקה").

החלקה איננה רשומה בלשכת רישום המקרקעין . הרישום היחיד לגביה הוא בספרי מס רכוש של הכפר שרפאת (כחלקה 118, גוש טבעי 2). גודל החלקה לפי מדידה שנערכה לאחר עסקת 94' 1,348 מ"ר.

בעסקת 94' רכשו המערערים שטח שגודלו דונם אחד משטח החלקה (להלן: "שטח הדונם"). במועד העסקה לא ערכו הצדדים תרשים של החלקה או כל תרשים אחר שבו מצוין מיקומו של שטח הדונם על פני החלקה.

אין מחלוקת כי שטח של 507 מ"ר מתוך כלל שטח החלקה, הממוקמים בצידה המערבי, יועדו לצרכי ציבור, ואין חולק כי לא ניתן לעשות בהם שימוש פרטי. נראה כי "הפקעה" זו נעשתה ב-95', ואולם, בשלב זה אין לה ביטוי נוסף.

עוד בטרם נחתמה עסקת 94' היו בנויים על שטח החלקה שני בתים, אחד במרכז החלקה , אחד בקצה המזרחי שלה, אשר כונו על-ידי בית-המשפט קמא בשמות "בית A " ו"בית B " בהתאמה. במרוצת הזמן הרסו המערערים את בית A ובנו בית אחר תחתיו, בו הם מתגוררים. המשיב מתגורר בבית B .

3.         בית-המשפט קמא הגיע לכלל מסקנה לפיה הוסכם בין הצדדים, במסגרת עסקת 94', כי "שטח הדונם" הינו כל שטח החלקה (כולל השטח המערבי) למעט שטח בגודל 348 מ"ר בפינה הדרום מזרחית של החלקה, הכולל בתוכו את בית B . עוד קבע בית-המשפט קמא, כי בין הצדדים התבצעה עסקה נוספת בשנת 2004 (להלן: "העסקה השנייה") בה מכרו היורשים למערערים שטח נוסף בחלקה. אליבא דבית-המשפט קמא, המשיב מחזיק בזכויות הקניין בשטח המחלוקת, אותן רכש מאחיו, סלאח עיאד, אשר נותר עם זכויות אלו לאחר שתי העסקאות.

בית-המשפט קמא הבחין בין תביעת המשיב כנגד המערערים לסעד של צו מניעה, בה הוא ראה תביעה להגנה על זכות קניינית, לבין תביעת המערערים כנגד היורשים שבה ראה תביעה לסעד חוזי בלבד. על רקע הבחנה זו, הורה בית-המשפט על הוצאת צו-מניעה המונע ביצוע פעולות ע"י המערערים בשטח המריבה. לצד זאת, הכיר בית-המשפט קמא בהפרת הסכם עסקת 94' שכן המערערים לא קיבלו שטח בגודל דונם אחד הניתן לשימוש פרטי, כפי שהוסכם בין הצדדים. בית-המשפט הוסיף, כי הזכות החוזית שנפגעה לא יכולה לפגוע בזכויות הקנייניות שעומדות למשיב בשטח המריבה, וניתן לממשה על-ידי תביעה לפיצוי.

4.        המערערים טוענים כי לא היה ביד בית משפט קמא לקבוע כי הפינה הדרום - מזרחית בשטח של 348 נותרה ברשות המוכרים. עוד טענו המערערים, כי גם אם צדק בית משפט קמא בקובעו כי עסקת הרכישה משנת 1994 לא כללה את שטח הפינה הדרום מזרחית, עדיין נפלה טעות בפסק הדין בעצם ייחוס השטח הזה לבעלות יחודית של האח סאלח, ממנו רכש המשיב, על פי טענתו, את השטח. על פי הנטען, לא היה ביד המשיב לרכוש את השטח מהאח סאלח, שכן לאח לא היתה מעולם זכות בלעדית על שטח כלשהו מהחלקה. על כן, לא ניתן "לחסום" את בעלותם של המערערים באיזשהו חלק משטח הדונם השייך להם. המערערים הם, במקרה הגרוע מבחינתם, שותפים בחלקים בלתי מסוימים גם בשטח המזרחי, ובתוכו שטח המחלוקת. לכן, לא ניתן היה להוציא נגדם צו מניעה האוסר עליהם לעשות שימוש בשטח.

5.        אין אנו רואים צורך להידרש לשאלה אם צדק בית-המשפט קמא בקביעתו העובדתית כי הוסכם בין הצדדים על מיקום שטח הדונם, מאחר שמהבחינה המשפטית אין להסכמה זו, נפקות קניינית. המקרקעין בהם עסקינן אינם רשומים במרשם המקרקעין וככאלה, לפי סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לא ניתן לבצע בהם "עסקאות במקרקעין" ולכל היותר יש לראות בעסקאות הנעשות בהם התחייבות לעשות עסקה במקרקעין לכשירשמו.

במצב דברים זה, עולה כי המצב הקנייני בשטח המחלוקת, כמו גם בחלקה כולה, הינו לפי שעה בעלות משותפת של יורשי המנוח וחליפיהם מכוח ירושה. עסקת 94', שאינה מקנה כאמור, זכויות קניין, לא שינתה מצב זה. בין היורשים השותפים בבעלות על החלקה מצויים המשיב (מכוח ירושה) והמערער (כיורש של סבתו), גם אם למערער מספר חלקים בלתי מסוימים קטן יותר מזה של המשיב - בשל העובדה שהוא יורש מדור נמוך יותר.

במקביל עומדת למערערים זכות חוזית כנגד היורשים לעשות עסקה במקרקעין שעניינה רכישת דונם אחד שניתן לשימוש פרטי.

לאור האמור לעיל, גם לטענה לפיה לא הוכחה בלעדיות או עדיפות כלשהי של המשיב בזכויות הקנייניות בחלקה על פני היורשים האחרים, אין נפקות לענייננו. הגם שהמערערים מתגוררים בחלקה שנים רבות, זכויותיהם הקנייניות אינן עדיפות על אלו של המשיב. בנסיבות העניין, השימוש שמעוניין לבצע המשיב במקרקעין, מגורים או השכרת בית B לאדם אחר, הינו שימוש סביר. בנסיבות אלו לשני הצדדים זכות לעשות שימוש סביר בשטח המחלוקת, והחלוקה המאפשרת לכל אחד מהם לעשות שימוש בבתים שהיו בשימושם - בית B למשיב ובית A למערערים, היא חלוקה סבירה. חלוקה זו למעשה אומצה על ידי בית משפט קמא, ברם, אין מקום לצו המניעה שהוצא על ידו.

הצדדים הביעו לפנינו תרעומת על כך שחרף ההתדיינות הממושכת בתיק יצאו מלפני בית המשפט ללא הגדרה מדויקת של החלקים השייכים לכל אחד מהם, אלא שעל פי הסוגיות והראיות שהעמידו לפני בית המשפט, לא ניתן היה לשיטתנו לקבל את התוצאה הרצויה האמורה. להבנתנו, בשלב זה מן הראוי שהצדדים, שהם בני משפחה, יגדירו את שטחי השימוש של כל אחד מהם בהסכמה, או תוך כ די היעזרות במכובדים, כדי שעד להכרעה אחרת יוכלו ליהנות באופן סביר מזכויותיהם.

לאור האמור, אנו מקבלים את הערעור באופן חלקי.

המשיב ישלם למערערים שכר טרחת עורך דין בסך 7,500 ש"ח.

המזכירות תשלח העתק ההחלטה לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום,  א' תמוז תשע"א, 3 ביולי 2011, בהעדר הצדדים.